Versteckte Chancen im deutschen Immobilienmarkt: Warum größere Wohnungen teils günstiger pro Quadratmeter sind

Im deutschen Wohnungsmarkt gilt oft eine einfache Regel: Kleine Wohnungen sind zwar insgesamt billiger, aber pro Quadratmeter meist teurer – und große Einheiten entsprechend noch kostspieliger. Die Daten von JobStatsen zeigen jedoch, dass diese Logik in mehreren Städten nicht aufgeht: In 9 deutschen Städten sind größere Wohnungen pro Quadratmeter deutlich günstiger als kleinere. Genau diese German property market size anomalies eröffnen Käufern und Investoren überraschende Spielräume.

Einleitung: Wenn die übliche Preislogik nicht mehr gilt

Viele Käufer gehen davon aus, dass sich Wohnungsgrößen entlang einer klaren Preisstaffel verhalten. Kleine Wohnungen gelten als Einstiegslösung, größere Wohnungen als Luxus mit Aufpreis. Tatsächlich stimmt nur der erste Teil regelmäßig: Kleinere Einheiten haben oft einen höheren Quadratmeterpreis, weil sie für Singles, Pendler und Kapitalanleger besonders gefragt sind.

Spannend wird es dort, wo dieser Effekt extrem ausfällt. Laut JobStatsen-Daten wurden in Deutschland 9 Städte identifiziert, in denen Wohnungen mit 100 bis 150 m² pro Quadratmeter signifikant günstiger angeboten werden als Wohnungen mit 40 bis 70 m². Das ist keine statistische Randnotiz, sondern ein klarer Marktbefund mit praktischen Folgen für Kaufentscheidungen.

Besonders auffällig ist die Spannweite: In Dorsten liegt der Medianpreis großer Wohnungen 30,6 % unter dem kleiner Wohnungen, in Hanau sind es 26,3 %. Auch Gütersloh (25,7 %), Cottbus (24,5 %) und Jena (23,6 %) zeigen deutliche Abschläge. Damit wird sichtbar: Der deutsche Markt ist nicht nur teuer oder günstig – er ist in manchen Städten schlicht widersprüchlich.

Städte im Fokus: Dorsten und Hanau – große Wohnungen als günstigste Option pro m²

Die deutlichsten Beispiele für diese Preisverzerrung finden sich in Dorsten und Hanau. In beiden Städten fällt der Quadratmeterpreis mit zunehmender Wohnungsgröße sichtbar ab. Für Eigennutzer bedeutet das: Mehr Fläche muss nicht automatisch einen schlechteren Deal bedeuten. Für Investoren heißt es: Der Markt könnte größere Einheiten unterschätzen.

Dorsten: 30,6 % Abschlag zwischen kleinen und großen Wohnungen

In Dorsten liegt der Medianpreis kleiner Wohnungen (40–70 m²) bei 3.933 €/m². Bei großen Wohnungen (100–150 m²) sinkt dieser Wert auf 2.730 €/m². Das entspricht einem Abschlag von 30,6 %.

Noch deutlicher wird das Bild über alle Größenklassen hinweg:

kleine Wohnungen: 3.933 €/m² Median
mittlere Wohnungen: 2.848 €/m² Median
große Wohnungen: 2.730 €/m² Median
XL-Wohnungen ab 150 m²: nur 2.132 €/m² Median

Mit anderen Worten: Der Marktpreis pro Quadratmeter fällt in Dorsten fast stufenlos mit der Wohnfläche. Zwischen kleinen und XL-Wohnungen beträgt die Differenz sogar 1.801 €/m² oder rund 45,8 %.

Hanau: Große Wohnungen deutlich unter dem Niveau kleiner Einheiten

Auch in Hanau ist das Muster klar. Kleine Wohnungen erreichen einen Median von 5.154 €/m², große Wohnungen liegen bei 3.801 €/m². Der Abschlag beträgt damit 26,3 %.

Die Staffelung nach Größenklassen zeigt denselben Trend:

kleine Wohnungen: 5.154 €/m² Median
mittlere Wohnungen: 4.683 €/m² Median
große Wohnungen: 3.801 €/m² Median
XL-Wohnungen ab 150 m²: 3.075 €/m² Median

Zwischen kleinen und XL-Wohnungen ergibt sich in Hanau eine Lücke von 2.079 €/m². Das entspricht einem Rückgang von gut 40 %. Für eine Familie, die statt 65 m² lieber 120 m² sucht, kann das den rechnerischen Preis pro Fläche massiv verändern.

Vergleichstabelle: Dorsten und Hanau im Detail

Stadt	Größenklasse	Anzahl Inserate	Durchschnittspreis €/m²	Medianpreis €/m²
Dorsten	40–70 m²	13	3.320	3.933
Dorsten	70–100 m²	46	2.846	2.848
Dorsten	100–150 m²	17	2.699	2.730
Dorsten	ab 150 m²	18	2.393	2.132
Hanau	40–70 m²	15	5.038	5.154
Hanau	70–100 m²	38	4.288	4.683
Hanau	100–150 m²	19	3.941	3.801
Hanau	ab 150 m²	16	3.592	3.075

Die Datenbasis ist dabei nicht trivial klein. In Dorsten liegen über die vier Größenklassen hinweg 94 Inserate vor, in Hanau 88 Inserate. Das macht die Beobachtung belastbarer als eine bloße Ausreißeranalyse.

Ursachen: Warum sind größere Wohnungen in diesen Städten günstiger?

Die Daten zeigen das Muster klarer als jede Marktmeinung. Die schwierigere Frage lautet: Warum passiert das?

Ein erster Erklärungsansatz ist die Nachfragestruktur. Kleine Wohnungen bedienen mehrere Käufergruppen gleichzeitig: Singles, Berufspendler, Erstkäufer und Kapitalanleger. Diese breite Nachfrage kann die Preise pro Quadratmeter nach oben treiben. Größere Wohnungen sprechen dagegen einen engeren Kreis an, vor allem Familien oder Haushalte mit höherem Eigenkapitalbedarf.

Hinzu kommt die absolute Kaufpreishürde. Auch wenn der Quadratmeterpreis bei großen Wohnungen niedriger ist, bleibt der Gesamtkaufpreis oft hoch. Das begrenzt die Zahl potenzieller Käufer. Ein Beispiel: 120 m² zu 2.730 €/m² in Dorsten kosten rechnerisch rund 327.600 €. Eine 60-m²-Wohnung zu 3.933 €/m² kostet dagegen etwa 235.980 €. Pro Quadratmeter ist die größere Wohnung günstiger, in der Finanzierung aber trotzdem anspruchsvoller.

Auch das Angebotsprofil könnte eine Rolle spielen. In Städten mit vielen größeren Bestandswohnungen oder familienorientierten Quartieren kann das Angebot in den oberen Flächensegmenten vergleichsweise hoch sein. In Cottbus etwa gibt es 60 Inserate im Segment 100–150 m² und 37 Inserate ab 150 m² – deutlich mehr als in vielen anderen Städten. Gleichzeitig liegt der Median bei 3.120 €/m² für große und 2.406 €/m² für XL-Wohnungen, während kleine Einheiten 4.130 €/m² erreichen.

Ein weiterer Faktor ist die Anlegerlogik. Kleine Wohnungen lassen sich oft leichter vermieten und mit geringerem Kapitaleinsatz erwerben. Das erhöht ihre Attraktivität als Investmentprodukt und stützt den Quadratmeterpreis. Größere Wohnungen konkurrieren stärker im Eigennutzersegment, wo Budgets, Finanzierungskosten und Lagepräferenzen stärker bremsen.

JobStatsen sieht hier keine einheitliche Ursache, sondern lokale Marktmechaniken. Genau deshalb sind German property market size anomalies so relevant: Sie zeigen, dass pauschale Bewertungsmodelle oft zu grob sind.

Auswirkungen für Käufer und Investoren

Für Eigennutzer ist die wichtigste Erkenntnis simpel: Wer mehr Platz braucht, sollte nicht automatisch davon ausgehen, pro Quadratmeter draufzuzahlen. In Städten wie Dorsten oder Hanau kann das Gegenteil der Fall sein. Der Flächenaufschlag fällt dort deutlich geringer aus als erwartet – oder kippt sogar in einen Preisvorteil.

Für Investoren entsteht daraus eine differenzierte Chance. Größere Wohnungen sind nicht in jedem Markt das attraktivere Produkt, aber in Städten mit starkem Abschlag können sie unterbewertet wirken. Das gilt besonders dann, wenn sich die lokale Nachfrage verschiebt – etwa durch mehr Familienhaushalte, Homeoffice-Bedarf oder Zuzug in preisgünstigere Städte.

Ein Blick auf weitere Städte aus der JobStatsen-Datenbank unterstreicht das Potenzial:

Stadt	Median klein €/m²	Median groß €/m²	Abschlag groß vs. klein
Dorsten	3.933	2.730	30,6 %
Hanau	5.154	3.801	26,3 %
Gütersloh	4.303	3.196	25,7 %
Cottbus	4.130	3.120	24,5 %
Jena	4.362	3.334	23,6 %

Auch in Jena ist das Bild bemerkenswert: Kleine Wohnungen liegen bei 4.362 €/m², große bei 3.334 €/m², XL-Wohnungen sogar nur bei 2.752 €/m² im Median. In Gütersloh sinkt der Median von 4.303 €/m² auf 3.196 €/m², in Cottbus von 4.130 €/m² auf 3.120 €/m².

Das heißt nicht automatisch, dass jede große Wohnung ein Schnäppchen ist. Lage, Zustand, Energieeffizienz und Grundriss bleiben entscheidend. Aber es heißt sehr wohl, dass Käufer und Investoren die Größenklasse stärker in ihre Analyse einbeziehen sollten. Wer nur den Durchschnittspreis einer Stadt betrachtet, übersieht genau diese Wertfenster.

Fazit: Immobilienbewertung neu denken

Der deutsche Wohnungsmarkt belohnt nicht immer die gängigen Annahmen. Die JobStatsen-Daten zeigen, dass in 9 Städten größere Wohnungen pro Quadratmeter günstiger sind als kleinere – teils mit Abschlägen von über 25 %. Besonders Dorsten und Hanau stechen heraus, doch auch Gütersloh, Cottbus und Jena liefern klare Hinweise auf Fehlbewertungen nach Wohnungsgröße.

Für Marktteilnehmer ist das eine wichtige Erinnerung: Gute Immobilienentscheidungen entstehen nicht aus Faustregeln, sondern aus granularen Daten. Wer German property market size anomalies systematisch analysiert, erkennt Chancen, die im klassischen Stadtvergleich unsichtbar bleiben. Gerade in einem Markt, in dem jeder Prozentpunkt zählt, kann diese Perspektive den Unterschied zwischen „teuer gekauft“ und „klug positioniert“ ausmachen.

Key Takeaways

In mehreren deutschen Städten sind größere Wohnungen pro Quadratmeter deutlich günstiger als kleinere Einheiten.
Dorsten und Hanau zeigen besonders starke Abschläge: 30,6 % bzw. 26,3 % zwischen kleinen und großen Wohnungen.
Auch Gütersloh (25,7 %), Cottbus (24,5 %) und Jena (23,6 %) weisen klare Größenanomalien auf.
Diese Marktanomalien stellen klassische Bewertungsmodelle infrage und deuten auf übersehene Wertpotenziale hin.
Wer lokale Nachfrage, Angebotsstruktur und Größenklassen gemeinsam analysiert, kann versteckte Chancen im Markt besser identifizieren.
Für Käufer wie Investoren sollte die größenbasierte Preisprüfung ein fester Teil jeder Immobilienanalyse sein.

Veröffentlicht: April 3, 2026