Versteckte Werte im deutschen Wohnungsmarkt: Warum größere Wohnungen in manchen Städten pro Quadratmeter günstiger sind

Im deutschen Wohnungsmarkt gilt meist eine einfache Regel: Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter mehr als große. Die Daten von JobStatsen zeigen jedoch, dass diese Logik in mehreren Städten besonders stark ausgeprägt ist – und dadurch für Käufer und Investoren überraschende Chancen entstehen. Genau diese German property market size anomalies machen sichtbar, wo größere Wohnungen im Verhältnis auffallend günstig bewertet werden.

Einleitung: Wenn der Markt nicht so funktioniert wie erwartet

Viele Käufer gehen davon aus, dass eine größere Wohnung automatisch auch einen höheren Quadratmeterpreis rechtfertigt. In der Praxis ist es oft umgekehrt: Kleinere Einheiten sind wegen niedrigerer Gesamtkaufpreise, höherer Nachfrage von Singles und besserer Vermietbarkeit pro Quadratmeter teurer.

Spannend wird es dort, wo dieser Effekt nicht nur leicht, sondern außergewöhnlich stark ausfällt. In Deutschland hat JobStatsen insgesamt 9 Städte mit solchen Größenanomalien identifiziert. Besonders auffällig sind Dorsten, Hanau, Gütersloh, Cottbus und Jena. Dort liegen die Medianpreise großer Wohnungen zwischen 23,6 % und 30,6 % unter denen kleiner Wohnungen. Für Käufer bedeutet das: Mehr Fläche ist nicht nur absolut teurer, aber relativ oft deutlich günstiger.

Datenbasierte Einblicke: Die Städte mit den auffälligen Preisabweichungen

Die stärksten Fälle zeigen ein klares Muster: Wohnungen mit 40 bis 70 m² erzielen deutlich höhere Quadratmeterpreise als Einheiten mit 100 bis 150 m². Das ist keine Randnotiz, sondern eine messbare Marktstruktur.

Übersicht der stärksten Größenanomalien

Schon der Spitzenreiter Dorsten ist bemerkenswert: Der Medianpreis fällt von 3.933 €/m² bei kleinen Wohnungen auf 2.730 €/m² bei großen Einheiten. Das sind 1.203 €/m² Unterschied. Bei einer 120-m²-Wohnung entspricht das rechnerisch einem Preisvorteil von mehr als 144.000 € gegenüber einer theoretischen Bewertung zum Quadratmeterpreis kleiner Wohnungen.

Auch Hanau sticht heraus. Kleine Wohnungen liegen dort im Median bei 5.154 €/m², große bei 3.801 €/m². Gütersloh, Cottbus und Jena folgen mit ähnlich klaren Abständen. Wer nur auf den Gesamtpreis schaut, übersieht leicht, wie stark der Quadratmeterpreis mit zunehmender Wohnungsgröße sinkt.

Zur Einordnung lohnt auch ein Blick auf das breitere Marktbild in Deutschland. In unserem German Property Market Ranking: Deutschlands teuerste und günstigste Städte für Immobilieninvestments zeigt sich, wie stark sich Preisniveaus zwischen Städten unterscheiden. Die hier analysierten Anomalien gehen aber einen Schritt weiter: Sie zeigen Unterschiede innerhalb derselben Stadt.

Detaildaten nach Größenklassen

Um die Preisstruktur wirklich zu verstehen, reicht der Vergleich „klein gegen groß“ nicht aus. Entscheidend ist, wie sich die Quadratmeterpreise über mehrere Größenklassen entwickeln. Genau hier wird sichtbar, dass es sich nicht um zufällige Ausreißer handelt, sondern um einen systematischen Preisrückgang mit zunehmender Wohnfläche.

*Der Durchschnittswert bei Jena für Wohnungen unter 40 m² wirkt im Datensatz offensichtlich verzerrt und ist wegen nur 5 Inseraten nicht belastbar. Für die Analyse der Größenanomalie stützen wir uns deshalb vor allem auf die robusteren Medianwerte der größeren Segmente.

Diese Tabelle zeigt drei wichtige Punkte. Erstens: In allen fünf Städten sinken die Medianpreise mit wachsender Wohnfläche deutlich. Zweitens: Der Rückgang endet nicht bei 100 bis 150 m², sondern setzt sich oft auch bei Wohnungen ab 150 m² fort. Drittens: Die Datenbasis ist in den Kernsegmenten solide – etwa mit 60 Inseraten in Cottbus und Jena im Segment 100 bis 150 m².

Tiefenanalyse: Was die Preisunterschiede wirklich verraten

Die auffälligste Stadt ist Dorsten. Dort beträgt der Abschlag großer Wohnungen 30,6 %. Noch interessanter ist die Staffelung: von 3.933 €/m² im kleinen Segment über 2.848 €/m² bei 70 bis 100 m² auf 2.730 €/m² bei 100 bis 150 m² und schließlich 2.132 €/m² im XL-Segment. Das ist kein kleiner Knick, sondern ein durchgehender Preisrutsch.

Hanau zeigt ein ähnliches Bild, allerdings auf höherem Preisniveau. Zwischen kleinen und großen Wohnungen liegt der Medianunterschied bei 1.353 €/m². Im Segment ab 150 m² fällt der Median sogar auf 3.075 €/m². Das heißt: Sehr große Wohnungen kosten dort pro Quadratmeter rund 40,3 % weniger als kleine Einheiten mit 40 bis 70 m².

In Gütersloh ist der Übergang zwischen kleinen und mittleren Wohnungen noch relativ moderat: 4.303 €/m² gegenüber 4.092 €/m². Erst ab 100 m² wird der Abschlag deutlich, mit 3.196 €/m² im großen Segment und 2.952 €/m² ab 150 m². Das spricht dafür, dass der Markt insbesondere Familienwohnungen und sehr große Einheiten schwächer bepreist.

Cottbus fällt durch die Breite der Daten auf. Mit 40 Inseraten im kleinen Segment, 60 im großen und 37 im XL-Bereich ist das Muster statistisch robuster als in kleineren Teilmärkten. Der Median sinkt von 4.130 €/m² auf 3.120 €/m² und dann weiter auf 2.406 €/m². Wer in Cottbus viel Fläche sucht, findet damit einen besonders klaren relativen Preisvorteil.

Jena ist vielleicht der interessanteste Fall, weil die Stadt sonst eher mit stabiler Nachfrage und akademisch geprägtem Markt verbunden wird. Trotzdem liegt der Median großer Wohnungen bei 3.334 €/m², also 1.028 €/m² unter kleinen Einheiten. Im XL-Segment sinkt der Median sogar auf 2.752 €/m². Das deutet darauf hin, dass selbst in einem strukturell gefragten Markt größere Wohnungen nicht im gleichen Maß nachgefragt oder bezahlt werden.

Sind das Marktineffizienzen? Möglicherweise teilweise. Wahrscheinlicher ist eine Mischung aus drei Faktoren: geringere Käuferbasis für große Wohnungen, höherer absoluter Kaufpreis trotz niedrigerem Quadratmeterpreis und geringere Liquidität im Wiederverkauf. Genau darin liegt aber die Chance. Wer nicht auf maximale Standardisierung setzt, kann in solchen Märkten deutlich mehr Fläche pro investiertem Euro erwerben.

Mehr Kontext zu diesem Muster liefert auch unser Beitrag Versteckte Chancen im deutschen Immobilienmarkt: Warum größere Wohnungen teils günstiger pro Quadratmeter sind, der ähnliche Effekte im Gesamtmarkt einordnet.

Was das für Käufer und Investoren bedeutet

Für Eigennutzer ist die Botschaft klar: Wer in den genannten Städten flexibel finanziert und nicht nur auf kleine Einheiten schaut, kann deutlich mehr Wohnfläche zu einem relativ günstigeren Quadratmeterpreis erwerben. Besonders Familien oder Käufer mit Homeoffice-Bedarf profitieren davon.

Für Investoren ist die Lage differenzierter. Ein niedrigerer Kaufpreis pro Quadratmeter ist attraktiv, aber nicht automatisch ein Renditegarant. Entscheidend ist, ob die Mieten für große Wohnungen stabil genug sind und ob sich die größere Fläche im lokalen Markt gut platzieren lässt. Gerade in Städten wie Cottbus oder Jena lohnt daher eine zusätzliche Prüfung von:

• Nachfrage nach Familienwohnungen
• Mietniveau nach Wohnungsgröße
• Vermarktungsdauer großer Einheiten
• Wiederverkaufsliquidität im Segment ab 100 m²

Trotzdem ist die Grundlogik überzeugend: Wenn der Einkaufspreis pro Quadratmeter um 24 % bis 31 % niedriger liegt als bei kleinen Wohnungen, entsteht Spielraum – entweder für mehr Wohnqualität oder für eine günstigere Kostenbasis im Portfolio.

Fazit: Immobilienwert neu denken

Die Daten von JobStatsen zeigen, dass der deutsche Wohnungsmarkt nicht überall nach denselben Regeln funktioniert. In Dorsten, Hanau, Gütersloh, Cottbus und Jena sind größere Wohnungen pro Quadratmeter deutlich günstiger als kleinere. Das widerspricht der vereinfachten Vorstellung, dass „mehr Fläche automatisch teurer bewertet wird“.

Für Käufer und Investoren ist genau das der interessante Punkt. Die German property market size anomalies sind kein theoretisches Kuriosum, sondern ein konkreter Hinweis auf versteckte Wertpotenziale. Wer lokale Nachfrage, Vermietbarkeit und Exit-Chancen sauber prüft, kann in diesen Städten überdurchschnittlich viel Fläche zu unterdurchschnittlichen Quadratmeterpreisen sichern.

Key Takeaways

• In mehreren deutschen Städten sind größere Wohnungen pro Quadratmeter deutlich günstiger als kleinere.
• Die stärksten Anomalien finden sich in Dorsten, Hanau, Gütersloh, Cottbus und Jena.
• Der Abschlag großer Wohnungen gegenüber kleinen Einheiten reicht von 23,6 % bis 30,6 %.
• Dorsten zeigt den stärksten Effekt: 3.933 €/m² bei 40–70 m² gegenüber 2.730 €/m² bei 100–150 m².
• In allen fünf Städten setzt sich der Preisrückgang oft auch im Segment ab 150 m² fort.
• Für Käufer eröffnet das die Chance, mehr Fläche zu einem relativ niedrigeren Quadratmeterpreis zu erwerben.
• Für Investoren sind diese Märkte besonders interessant, wenn Mietnachfrage und Wiederverkauf im größeren Segment stimmen.
• Sorgfältige lokale Analyse bleibt entscheidend, um zwischen echter Fehlbewertung und normaler Marktdynamik zu unterscheiden.

Veröffentlicht: April 3, 2026