In der Momentaufnahme vom 27 Jun 2026 der deutschen Angebotsmärkte für Wohnungen liegen die Ausreißer bei den ungewöhnlichen Renditen sämtlich auf der niedrigen Seite und verweisen auf Städte, in denen die Kaufpreise im Verhältnis zu den Monatsmieten hoch sind. Die Spanne reicht von Würzburg mit 3.00% Brutto-Anfangsrendite bis Freiburg im Breisgau mit 1.68%, wobei große Märkte wie Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg und München alle im Niedrigrendite-Band erscheinen.

Für Investoren ist das der klassische Filter für Premium-Märkte: Niedrige Bruttorenditen bedeuten in der Regel, dass Käufer schneller höhere Preise zahlen, als die Mieten dies auf einer einfachen Angebotspreisbasis ausgleichen. Das macht diese Städte nicht unattraktiv, bedeutet aber, dass einkommensorientierte Käufer mit geringeren ausgewiesenen Renditen rechnen müssen als in renditestärkeren Teilen des Landes.

Die Liste der Niedrigrenditen wird von teuren, eng gepreisten Wohnungsmärkten dominiert

In der Momentaufnahme vom 27 Jun 2026 ist das Hauptmuster eindeutig: Viele der bekanntesten urbanen Wohnungsmärkte Deutschlands liegen in einer komprimierten Renditespanne unter 3.00%. Frankfurt am Main weist einen medianen Angebotskaufpreis von €509,947 und eine mediane Angebotsmiete von €1,019/Monat aus, was zu einer Brutto-Anfangsrendite von 2.40% führt. Berlin liegt bei €398,253 und €785/Monat für 2.37%, während Hamburg €469,055 und €795/Monat bei 2.03% verzeichnet.

Am oberen Ende der Kaufpreise sticht München mit einem medianen Angebotskaufpreis von €642,394 und einer medianen Angebotsmiete von €1,195/Monat hervor, dennoch liegt die Brutto-Anfangsrendite nur bei 2.23%. Weitere hochpreisige Städte im selben Niedrigrendite-Band sind Wiesbaden mit €429,992 bei €980/Monat und 2.73%, Potsdam mit €459,289 bei €746/Monat und 1.95% sowie Heidelberg mit €470,275 bei €746/Monat und 1.90%.

Kleine Renditeunterschiede sind in diesem Marktsegment wichtig, weil die Bruttoerträge bereits gering sind. Eine Stadt mit 2.90% liegt immer noch im Niedrigrendite-Bereich, bietet aber ein deutlich anderes Einkommensprofil als eine Stadt näher an 2.00%.

Das Band reicht von Märkten nahe 3.00% bis zu Ausreißern unter 2.00%

In der Momentaufnahme vom 27 Jun 2026 ist die Niedrigrendite-Gruppe nicht einheitlich; sie umfasst sowohl relativ weniger gestreckte Städte als auch eine Handvoll stark komprimierter Ausreißer. Am oberen Ende des Bandes führt Würzburg mit 3.00%, gefolgt von Mülheim an der Ruhr mit 2.96%, Hamm mit 2.96%, Braunschweig mit 2.95%, Nürnberg mit 2.94% und Bonn mit 2.92%.

Ein mittleres Cluster liegt zwischen ungefähr 2.50% und 2.90%. Karlsruhe verzeichnet 2.87% bei €325,011 und €776/Monat, Augsburg kommt auf 2.83% bei €325,011 und €766/Monat, Ingolstadt zeigt 2.70% bei €318,907 und €717/Monat, Düsseldorf landet bei 2.66% mit €398,863 und €883/Monat, und Halle (Saale) erreicht 2.64% bei €196,837 und €433/Monat. Köln, ein weiterer großer Markt, liegt mit 2.59% bei €368,956 und €795/Monat etwas niedriger, während Oberhausen 2.56% mit €248,717 und €531/Monat verzeichnet.

Am unteren Ende wird die Kompression stärker. Mainz weist 2.10% bei €398,863 und €698/Monat aus, Hamburg fällt auf 2.03%, Potsdam auf 1.95%, Heidelberg auf 1.90% und Freiburg im Breisgau auf 1.68% bei €498,961 und €698/Monat. In praktischen Screening-Begriffen sind dies die Märkte, in denen Käufer im Verhältnis zum angebotenen Kaufpreis die geringste Bruttomietdeckung akzeptieren.

Einige günstigere Städte erscheinen ebenfalls als Niedrigrendite-Märkte und zeigen, dass „günstig“ nicht dasselbe ist wie „renditestark“

In der Momentaufnahme vom 27 Jun 2026 ist eine nützliche Lesart, dass niedrige Renditen nicht auf Deutschlands teuerste Schlagzeilenmärkte beschränkt sind. Halle (Saale) hat einen medianen Angebotskaufpreis von €196,837, Hamm liegt bei €199,278 und Mülheim an der Ruhr bei €238,951, dennoch fallen alle drei mit 2.64%, 2.96% beziehungsweise 2.96% in das Ausreißerband der Niedrigrenditen.

Rostock bietet ein weiteres Beispiel mit €259,703 und €502/Monat für eine Brutto-Anfangsrendite von 2.32%, während Lübeck €342,101 und €610/Monat für 2.14% verzeichnet. Diese Werte sind wichtig, weil Investoren eine geringere Ticketgröße oft als Kurzformel für bessere Einkommenseffizienz verwenden, doch diese Abkürzung trifft nicht immer zu. Auf Wohnungsmärkten hängt die Bruttorendite von der Beziehung zwischen Miete und Einstiegspreis ab, nicht allein vom Preisniveau.

Dasselbe Muster zeigt sich in Städten wie Braunschweig und Würzburg. Keine von beiden erreicht das absolute Preisniveau von München oder Frankfurt am Main, dennoch erscheinen beide mit 2.95% und 3.00% als Ausreißer mit Niedrigrendite. Für Käufer, die Städte rein nach Erwerbsbudget vergleichen, ist das eine Erinnerung daran, dass Erschwinglichkeit und Mietrendite zwei getrennte Filter sind.

Die am stärksten komprimierten Renditen häufen sich in Städten, in denen Käufer offenbar eine deutliche Lageprämie zahlen

In der Momentaufnahme vom 27 Jun 2026 konzentrieren sich die niedrigsten Renditen in Städten, in denen die Angebotskaufseite gegenüber der Miete besonders hoch erscheint. Freiburg im Breisgau ist mit 1.68% das klarste Beispiel, mit einem medianen Angebotskaufpreis von €498,961 gegenüber €698/Monat Miete. Heidelberg folgt mit 1.90%, dann Potsdam mit 1.95%, Hamburg mit 2.03%, Mainz mit 2.10%, Lübeck mit 2.14%, München mit 2.23% und Münster mit 2.28%.

Eine Bruttorendite unter ungefähr dem mittleren 2%-Bereich signalisiert in der Regel einen Markt, in dem Kapitalwerte im Investment Case mehr Arbeit leisten als das laufende Mieteinkommen. Das ist ein verbreitetes Muster in Premium-Innenstadtlagen, in denen Käufer niedrigere ausgewiesene Renditen akzeptieren können, um Zugang zu knappem Bestand oder zu einem im lokalen Markt als stärker wahrgenommenen Status zu erhalten.

Der breitere Hintergrund der deutschen Wohnungsdebatte weist in dieselbe Richtung. Die Schlagzeile „Deutscher Immobilienmarkt: Mietpreise steigen, Kaufpreise erholen sich“ (AD HOC NEWS, 28 Apr 2026) fällt mit einer Momentaufnahme zusammen, in der viele große Wohnungsmärkte weiterhin niedrige Brutto-Anfangsrenditen zeigen. Das deutet darauf hin, dass selbst feste Mieten nicht automatisch zu hohen Einkommensrenditen führen, wenn auch die Angebotskaufpreise erhöht sind.

Niedrigrendite-Ausreißer für deutsche Wohnungen nach Städten

In der Momentaufnahme vom 27 Jun 2026 zeigt die vollständige Liste der Niedrigrendite-Ausreißer, wie breit die Spanne über die deutschen Wohnungsmärkte hinweg ist. Für Screenings lässt sich die Tabelle am besten als Shortlist von Städten lesen, in denen Disziplin bei Angebotspreisen am wichtigsten ist, weil die Miete allein nur eine begrenzte Bruttodeckung liefert.

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Veröffentlicht: June 23, 2026