En la panorámica de 2026 del mercado de apartamentos en España, varias ciudades registran descensos de población a cinco años y, aun así, muestran perfiles muy distintos de precios y rentabilidad. Esta combinación importa para inversores y analistas de políticas públicas: algunas ciudades en declive siguen siendo relativamente caras y de baja rentabilidad, mientras que otras combinan un impulso demográfico más débil con precios de entrada mucho más bajos y mayores retornos brutos.

En lugar de interpretar la pérdida de población como un veredicto único del mercado, el corte actual muestra una división entre centros costeros o urbanos de mayor tamaño donde los precios aún se sostienen, y ciudades más pequeñas donde los menores costes de adquisición elevan las rentabilidades. Para inversores orientados al valor, investigadores regionales y periodistas de vivienda, esto es menos una historia de declive uniforme que una de mecánicas de mercado divergentes.

Los mayores descensos de población a cinco años no se corresponden con un único patrón de precios

En la panorámica demográfica de 2025, Cádiz muestra el descenso de población a cinco años más acusado de este grupo, con -4.75%, seguida de Linares con -3.00% y Ferrol con -1.82%. Sin embargo, sus mercados de apartamentos distan mucho de ser uniformes: Cádiz tiene un precio mediano de oferta de venta de €261,229 y una rentabilidad bruta de 3.54%, mientras que Linares se sitúa en €80,566 con una rentabilidad de 7.98%, y Ferrol en €129,393 con 5.88%.

Ese contraste es la lectura clave de este segmento. La contracción demográfica puede coincidir tanto con vivienda cara y de menor rentabilidad como con producto mucho más barato y orientado a ingresos, según cómo interactúen la base local de precios y el nivel de alquiler.

Las mayores rentabilidades se concentran donde los precios de entrada son más bajos

En la panorámica de precios de oferta de 2026, las mayores rentabilidades brutas de este grupo con descenso de población aparecen en los mercados de menor precio. Linares lidera con 7.98% y un precio mediano de venta de €80,566, seguida de Huelva con 6.11% sobre €124,510, Ferrol con 5.88% sobre €129,393, y Sevilla con 5.81% sobre €207,518.

Ese patrón es habitual en los mercados de apartamentos: precios de compra más bajos suelen elevar la rentabilidad bruta cuando los alquileres no caen en la misma proporción. En el otro extremo, Cádiz registra la rentabilidad más baja, con 3.54%, pese a estar entre los mercados más caros de la lista, mientras que Vigo y León se sitúan ambos en 3.95% con precios medianos de €275,878 y €222,167 respectivamente.

Para los inversores que filtran por ingresos más que por escala, la dispersión es notable. Las ciudades por encima de 5.00% no son los nombres más grandes de la muestra, y el mercado con mayor rentabilidad también es, con diferencia, el más barato. Eso no elimina el viento demográfico en contra, pero sí muestra cómo los mercados de ciudades en declive todavía pueden resultar atractivos en términos de rentabilidad bruta.

Los cambios de población a un año son más mixtos de lo que sugiere la tendencia a cinco años

En el corte demográfico de 2025, todas las ciudades de esta muestra retroceden a cinco años, pero las cifras a un año están más equilibradas. León registra el mayor aumento interanual con 0.98%, seguida de Linares con 0.67%, Logroño con 0.65%, Sevilla con 0.28%, Ferrol con 0.23%, Vigo con 0.17% y Jaén con 0.14%.

Solo tres ciudades siguen en negativo en la última lectura a un año: Cádiz con -0.87%, Badajoz con -0.24% y Huelva con -0.05%. Para los lectores que siguen la presión demográfica, eso significa que las señales a medio plazo y a corto plazo no son idénticas.

Esta es una distinción importante porque el análisis de ciudades en declive puede volverse demasiado binario. Un descenso a cinco años identifica lugares donde la presión poblacional se ha relajado en conjunto, pero los datos a un año muestran que varios mercados ya no se mueven en la misma dirección ni a la misma velocidad. En términos prácticos, esto hace de esta lista una mezcla de ciudades con contracción continuada y ciudades con solo un leve deslizamiento a más largo plazo.

Las ciudades más grandes siguen marcando precios elevados incluso con caída de población a cinco años

En la panorámica de mercado de 2026, las ciudades más grandes del grupo siguen situándose en niveles de precio comparativamente altos. Sevilla, con una población de 689,423, tiene un precio mediano de oferta para apartamentos de €207,518 y el alquiler mediano más alto de la lista, con €1,005/month. Vigo, con 294,489 residentes, registra el precio de venta más alto con €275,878, mientras que Cádiz alcanza €261,229 con una base poblacional mucho menor, de 109,950.

La lectura más amplia es que el descenso de población no produce automáticamente precios de ganga en mercados urbanos más grandes o más conocidos. La oferta de vivienda puede tensionarse junto con una demografía más débil, lo que puede ayudar a mantener firmes los precios de oferta incluso cuando el número de residentes es menor en una ventana de varios años.

También hay un contraste útil dentro de esta muestra. Sevilla combina un descenso a cinco años de solo -0.29% con una rentabilidad relativamente sólida de 5.81%, mientras que Vigo combina un descenso a cinco años de -0.74% con una rentabilidad más baja de 3.95% y el precio de oferta más alto del ranking. Cádiz es el ejemplo más claro de debilidad demográfica coexistiendo con vivienda cara: tiene el descenso a cinco años más pronunciado y la rentabilidad más baja.

Huelva y Sevilla destacan como casos relevantes para las políticas públicas dentro del grupo de ciudades en declive

En el corte de precios de oferta de 2026, Huelva y Sevilla combinan ambas un descenso de población a cinco años con rentabilidades superiores a 5.00%, lo que las hace especialmente relevantes para los debates regionales sobre vivienda. Huelva registra un precio mediano de venta de €124,510, un alquiler mediano de €634/month y una rentabilidad de 6.11%, mientras que Sevilla registra €207,518, €1,005/month y 5.81%.

Huelva es particularmente destacable porque sus señales demográficas son débiles en ambas direcciones, con una variación a cinco años de -0.43% y una variación a un año de -0.05%, y aun así su rentabilidad sigue entre las más fuertes de la muestra. Esto coincide con el titular local "La falta de vivienda en Huelva dispara los precios en barrios antes baratos como Isla Chica o El Molino" (Huelva 24, 2026-04-29), que acompaña a una panorámica de mercado donde los alquileres se mantienen relativamente firmes frente a un precio de adquisición moderado.

Para los investigadores de políticas públicas, estas ciudades muestran por qué las etiquetas de pérdida de población deben manejarse con cuidado. Una ciudad puede perder residentes durante cinco años y seguir presentando una tensión relevante en el alquiler, rentas relativamente altas o rentabilidades brutas visibles para los inversores. La historia demográfica y la del mercado de la vivienda se solapan, pero no se reducen al mismo ranking.

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Publicado: May 12, 2026