Dans le dernier aperçu du marché des appartements en France, les écarts les plus larges entre prix affichés et prix vendus se concentrent dans un mélange de villes de la Riviera, de la région parisienne et de villes secondaires. Cannes arrive en tête à 75.1%, tandis que Saint-Quentin se distingue comme la seule ville de cette sélection avec un écart négatif à -44.9%, un schéma qui renvoie généralement à un échantillon de ventes plus limité ou moins représentatif plutôt qu’à un simple signal de prix.

Pour les acheteurs et les agents, ces écarts se lisent avant tout comme un indicateur de découverte des prix : de grands écarts positifs suggèrent souvent davantage de marge entre les ambitions des vendeurs et la réalité des transactions enregistrées, tandis que des valeurs négatives inhabituelles peuvent apparaître lorsque le versant des ventes est limité ou biaisé vers un ensemble de logements différent de celui des annonces actuelles.

Les écarts les plus larges se concentrent dans des marchés d’appartements très visibles

Dans le dernier relevé, les plus grands écarts entre prix affichés et prix vendus sont dominés par des villes où les marchés d’appartements sont suffisamment actifs pour maintenir un stock d’annonces visible, tout en montrant un large écart entre les niveaux commercialisés et les niveaux de transaction enregistrés. En pratique, cela compte surtout dans les endroits où les vendeurs peuvent ancrer leurs attentes sur des prix affichés de référence, tandis que les acheteurs négocient à partir d’éléments plus solides issus des ventes conclues.

Cannes se classe première avec un écart affiché-vendu de 75.1%. La ville affiche un prix de vente médian de €479,003, un prix affiché moyen de €514,674 et une médiane DVF de €273,500, sur la base de 1,097 annonces. Antibes suit avec 55.7%, avec un prix de vente médian de €391,112, un prix affiché moyen de €334,483 et une médiane DVF de €251,250 sur 908 annonces.

Fort-de-France arrive ensuite à 53.2%, avec un prix de vente médian de €268,066, un prix affiché moyen de €187,132 et une médiane DVF de €174,971 à partir de 117 annonces. Annecy affiche 50.4%, combinant un prix de vente médian de €429,198, un prix affiché moyen de €329,443 et une médiane DVF de €285,400 sur 571 annonces. Issy-les-Moulineaux complète le top cinq à 49.7%, avec €479,003 pour le prix de vente médian, €382,575 pour le prix affiché moyen et €320,000 pour la médiane DVF, sur la base de 249 annonces.

La Riviera domine le haut du classement

Dans le dernier relevé, la Riviera française ressort comme le regroupement géographique le plus net dans la partie haute du classement. C’est une configuration de marché familière dans les marchés d’appartements portés par le style de vie, où le positionnement premium et l’hétérogénéité du parc peuvent accroître la distance entre ce que les vendeurs demandent d’abord et ce que les actes notariés finissent par enregistrer.

Cannes, Antibes et Nice figurent toutes près du sommet. Nice enregistre un écart de 47.7%, avec un prix de vente médian de €347,167, un prix affiché moyen de €319,226 et une médiane DVF de €235,000. C’est aussi la ville qui compte le plus grand nombre d’annonces dans cette sélection avec 3,485, loin devant Cannes et Antibes.

La concentration méridionale dépasse la seule Côte d’Azur. Aix-en-Provence affiche un écart de 46.6%, avec un prix de vente médian de €364,745, un prix affiché moyen de €348,216 et une médiane DVF de €248,750 à partir de 788 annonces. Narbonne suit de près à 46.5%, avec €168,456 pour le prix de vente médian, €149,815 pour le prix affiché moyen et €115,000 pour la médiane DVF sur 342 annonces. Perpignan figure également dans le groupe supérieur à 41.6%, avec un prix de vente médian de €127,441, un prix affiché moyen de €122,126 et une médiane DVF de €90,000 sur la base de 760 annonces.

Ce biais méridional s’inscrit dans un contexte de pression sur la politique du logement dans les médias français, notamment avec "La taxe sur les logements vacants va-t-elle tirer les prix à la baisse à Paris ?" (20 Minutes, 2026-04-29), ce qui montre que les débats sur les prix et la vacance restent une composante du contexte de marché plus large, même lorsque ce classement est spécifique aux villes et fondé sur les transactions.

Les villes de la région parisienne montrent aussi un écart de prix significatif

Dans le dernier relevé, plusieurs marchés d’appartements de la région parisienne affichent eux aussi une divergence notable entre prix affichés et prix vendus. Pour les négociateurs, cela compte parce que les marchés urbains denses disposent souvent d’un stock comparable suffisant pour que les prix affichés restent visibles et rigides, même lorsque les transactions enregistrées se concluent à des niveaux plus bas.

Issy-les-Moulineaux affiche 49.7%, ce qui la place parmi les leaders nationaux de cette sélection. Clichy suit de près à 48.0%, avec un prix de vente médian de €426,269, un prix affiché moyen de €360,900 et une médiane DVF de €288,000 à partir de 262 annonces. Bondy, bien que situé à un niveau de prix absolu plus bas, affiche encore un écart notable de 42.8%, avec un prix de vente médian de €197,753, un prix affiché moyen de €205,790 et une médiane DVF de €138,500 sur la base de 96 annonces.

Le point commun n’est pas que ces villes se comportent de manière identique, mais que chacune montre un écart significatif entre les repères des annonces et ceux des ventes enregistrées. Dans les marchés urbains d’appartements, cela signale souvent que les niveaux d’annonces mis en avant, à eux seuls, guident mal les prix de réalisation, surtout lorsque la qualité des biens, l’état de l’immeuble et la micro-localisation varient fortement dans une petite zone géographique.

Saint-Quentin est l’anomalie la plus nette du côté négatif

Dans le dernier relevé, Saint-Quentin est la seule ville de ce groupe avec un écart affiché-vendu négatif, ce qui en fait l’anomalie la plus claire du classement. Les valeurs négatives sont plus rares et s’interprètent généralement mieux comme le signe d’un décalage d’échantillon ou d’une distorsion liée à un marché peu profond que comme la preuve que les vendeurs actuels sous-évaluent systématiquement leur stock.

Saint-Quentin affiche un écart affiché-vendu de -44.9%, avec un prix de vente médian de €60,057, un prix affiché moyen de €136,481 et une médiane DVF de €109,000 à partir de 144 annonces. Cette combinaison est frappante, car elle s’écarte fortement du reste de la liste, où les écarts sont positifs et pour l’essentiel regroupés entre 41.6% et 75.1%.

Pour les chercheurs, c’est la ville à traiter avec le plus de prudence dans les comparaisons entre villes. Un marché avec 144 annonces et un faible prix de vente médian peut paraître très différent de marchés d’appartements plus vastes et de plus grande valeur comme Nice avec 3,485 annonces ou Cannes avec 1,097. Le classement signale bien Saint-Quentin comme atypique, mais l’enseignement le plus utile est que tous les écarts ne mesurent pas le même type de friction de prix.

La profondeur des annonces façonne la lisibilité de chaque écart

Dans le dernier relevé, le nombre d’annonces varie suffisamment d’une ville à l’autre pour influencer la facilité d’interprétation de chaque écart. En règle générale, des viviers d’annonces plus larges donnent une vision plus nette des attentes actuelles des vendeurs, tandis que des viviers plus réduits peuvent être plus facilement déformés par quelques biens atypiques.

Nice possède ici le stock d’annonces le plus profond avec 3,485, suivie de Cannes avec 1,097, d’Antibes avec 908, d’Aix-en-Provence avec 788 et de Perpignan avec 760. Ces marchés offrent un échantillon visible plus large de prix affichés que Fort-de-France avec 117, Bondy avec 96 ou Saint-Quentin avec 144.

Cela ne rend pas les signaux des petites villes invalides, mais cela change la manière dont ils doivent être utilisés. Dans une ville comme Nice, un écart de 47.7% s’accompagne d’une profondeur de marché substantielle. À Bondy, la valeur de 42.8% repose sur moins de 100 annonces. Pour les agents qui calibrent des analyses comparatives de marché et les acheteurs qui préparent des offres, les écarts les plus exploitables sont souvent ceux qui sont soutenus à la fois par une large dispersion et par une base actuelle d’annonces importante.

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Publié: May 11, 2026