Nella rilevazione del 6 Jun 2026 degli affitti richiesti per appartamenti in Italia, i divari più ampi tra canoni mediani e del quartile superiore emergono in un mix di città prime e a basso costo, non in un solo tipo di mercato. Siracusa, Vicenza, Messina e Firenze mostrano tutti premi insolitamente elevati nella fascia alta, mentre Milano si distingue più per scala che per l’ampiezza massima del divario. Per investitori e analisti del mercato abitativo, questo conta perché un’ampia dispersione tra quantili segnala di solito un mercato con stock fortemente differenziato, piuttosto che uniformemente costoso.

Il premio più marcato nella fascia alta non è limitato ai maggiori mercati italiani degli affitti

Nella rilevazione del 6 Jun 2026, il premio più elevato nella fascia alta si registra a Siracusa, dove l’affitto richiesto al 75° percentile raggiunge €1,274/month a fronte di una mediana di €801/month e di un livello al 25° percentile di €399/month. Questo lascia Siracusa con la dispersione più ampia in questo gruppo, pari a 109.2%, davanti a Vicenza con 99.1%, Messina con 93.3%, Firenze con 92.5% e Catanzaro con 92.5%.

Questa è la lettura chiave della classifica: il disaccoppiamento degli affitti premium non è solo un fenomeno delle grandi città. Mercati piccoli e medi possono mostrare una separazione ancora più ampia nella fascia alta quando un insieme relativamente limitato di annunci di qualità superiore si affianca a uno stock mainstream molto più economico. In termini pratici, il quartile superiore corre molto più avanti del centro della distribuzione in diverse città dove i livelli complessivi dei prezzi restano ancora modesti rispetto agli standard urbani nazionali.

Firenze e Milano mostrano che la segmentazione premium può coesistere con una domanda molto profonda

Nella rilevazione del 6 Jun 2026, Firenze registra il premio più alto della fascia superiore nel gruppo, pari a 70.3%, con l’affitto al 75° percentile a €2,544/month rispetto a una mediana di €1,494/month. Milano è più bassa su questa misura, al 60.7%, con €2,250/month al 75° percentile e €1,400/month alla mediana, ma supera di gran lunga ogni altra città per volume di annunci con 17,295 inserzioni in affitto rispetto alle 2,525 di Firenze.

Il punto interpretativo è che profondità e dispersione sono cose diverse. Una città può avere un mercato degli affitti enorme senza registrare il singolo divario premium più ampio, e un mercato più piccolo può comunque mostrare un salto molto ripido dallo stock mainstream a quello di fascia alta. Questo accade spesso quando gli appartamenti premium occupano un sottomercato distinto di unità ristrutturate, centrali o in posizioni di prestigio, mentre la mediana riflette ancora un bacino molto più ampio.

Il profilo di Firenze è particolarmente notevole perché il quartile inferiore si colloca già a €1,162/month, il che significa che l’intera distribuzione è elevata, eppure il quartile superiore tira ancora decisamente verso l’alto. I numeri di Milano suggeriscono un mercato segmentato in modo simile, ma in cui la fascia premium viene misurata su una base di annunci molto più ampia e varia.

Le città a basso costo possono generare i rendimenti headline più forti anche con un’ampia dispersione degli affitti

Nella rilevazione del 6 Jun 2026, Messina combina un prezzo mediano di vendita di €89,355 con un rendimento lordo del 9.36%, il più alto di questo gruppo. Catanzaro segue con 7.16% su un prezzo mediano di vendita di €101,073, mentre Siracusa registra 7.06% su €136,230.

Per chi legge in ottica buy-to-let, questo ricorda che un ampio premio degli affitti high-end non appartiene automaticamente ai mercati della proprietà più costosi. In diverse città del Sud, il quartile superiore degli affitti è molto al di sopra della mediana mentre i prezzi di ingresso restano relativamente bassi in termini di euro. Gli appartamenti piccoli e di fascia media producono spesso rendimenti lordi più forti perché il denominatore d’acquisto è più basso rispetto all’affitto mensile.

Messina illustra chiaramente questo schema: gli affitti vanno da €520/month al 25° percentile a €697/month alla mediana e €1,170/month al 75° percentile, eppure il benchmark di vendita resta sotto €90,000. Catanzaro e Siracusa mostrano una struttura simile, sebbene con scale di affitto diverse. Il risultato è un gruppo di città in cui la segmentazione premium degli affitti coesiste con livelli di rendimento materialmente superiori rispetto al resto di questa classifica.

Le città con rendimenti medi mostrano comunque una significativa separazione negli affitti premium

Nella rilevazione del 6 Jun 2026, Vicenza registra un rendimento lordo del 4.97%, Latina 4.50%, Milano 4.46%, Firenze 4.29% e Giugliano in Campania 4.23%. Tutte e cinque mostrano ancora premi della fascia superiore oltre il 60%, e quattro di esse si collocano oltre il 65%.

Questo conta perché la separazione degli affitti premium non è solo una storia di alti rendimenti. Le città nella parte centrale della gamma dei rendimenti possono comunque presentare una netta divisione tra stock ordinario e fascia superiore, che spesso è il segnale più rilevante per i locatori che puntano su appartamenti arredati, ristrutturati o meglio posizionati. I dati qui indicano prima di tutto segmentazione, con il rendimento come livello separato di analisi piuttosto che come lettura diretta della sola dispersione degli affitti.

Vicenza è l’esempio più chiaro in questa fascia intermedia. Il suo affitto richiesto mediano è €1,013/month, ma il 75° percentile sale a €1,715/month e il premio della fascia superiore raggiunge 69.3%, uno dei più alti della classifica. Anche Latina si distingue, con affitto mediano a €697/month e quartile superiore a €1,164/month. Perfino Giugliano in Campania, dove la dispersione è più stretta rispetto alle città leader, mostra comunque un salto notevole da €697/month alla mediana a €1,151/month al 75° percentile.

Le dispersioni più ampie vanno lette come segmentazione di mercato, non come un unico segnale di accessibilità

Nella rilevazione del 6 Jun 2026, il quartile inferiore va da €399/month a Siracusa a €1,162/month a Firenze, mentre gli affitti mediani vanno da €603/month a Catanzaro a €1,494/month a Firenze. Eppure città con affitti mediani simili possono mostrare comportamenti molto diversi nella fascia alta: Messina e Latina hanno entrambe una mediana di €697/month, ma i loro affitti al 75° percentile sono rispettivamente €1,170/month e €1,164/month, mentre i loro profili di rendimento e prezzo di vendita differiscono nettamente.

Per questo un’ampia dispersione tra quantili va letta soprattutto come prova di uno stock locativo misto. In alcuni luoghi può riflettere un’offerta sottile di abitazioni premium; in altri può semplicemente mostrare che la città contiene segmenti di affitto molto diversi sotto un unico mercato headline. Lo stesso tema generale emerge accanto all’attenzione dei media italiani sulle dispute sui prezzi degli affitti, inclusa "Affitti a Cagliari, scoppia la polemica sulle nuove tariffe: 'Dov’è il guadagno per i proprietari?'" (CagliariToday, 28 Apr 2026), che indica come i mercati locali degli affitti possano frammentarsi invece di muoversi all’unisono.

Per i giornalisti, la conclusione pratica è che il solo affitto mediano può sottostimare fino a che punto si sia mossa la fascia superiore. Per gli investitori, la conclusione è più operativa: le città con un ampio divario tra la mediana e il quartile superiore possono offrire una distinzione più chiara tra stock standard e appartamenti posizionati nella fascia premium, ma il lato dei costi di proprietà varia comunque enormemente da un mercato all’altro.

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Pubblicato: June 7, 2026