Sulla base dei dati dell’indice dei prezzi delle abitazioni di Eurostat fino al Q4 2025, il mercato immobiliare italiano ha attraversato tre fasi distinte nell’ultimo decennio: un lieve calo fino al 2019, una ripresa dal 2020 e una spinta verso nuovi massimi nel 2024 e 2025. L’ultima rilevazione porta l’indice nazionale a 118.10, al di sopra sia del minimo di fine anni 2010 sia dei livelli del ciclo precedente osservati intorno al 2016.

Più che un classico schema boom-bust, la serie italiana appare come un lento riassestamento seguito da una salita più regolare. Per gli acquirenti di lungo periodo e per i lettori attenti alle politiche pubbliche, il messaggio chiave è che qui i principali punti di svolta contano più del rumore da un trimestre all’altro.

Il calo di fine anni 2010 è stato reale, ma relativamente contenuto

Nel periodo 2016-2019, l’HPI nazionale italiano è sceso gradualmente anziché crollare, un aspetto importante perché le correzioni contenute spesso rendono il mercato più sensibile ai successivi miglioramenti ciclici che non ai racconti di rimbalzi spettacolari. L’indice era a 100.70 nel Q3 2016, è sceso a 100.00 nel Q4 2016 e poi è rimasto sotto quota 100 per gran parte dei tre anni successivi.

Nel Q1 2017, l’indice era sceso a 99.10, con una crescita annuale del -0.70% e una variazione trimestrale del -0.90%. La debolezza è proseguita nel 2017 e nel 2018: l’indice ha segnato 98.80 nel Q4 2017, 98.60 nel Q1 2018, 98.40 nel Q3 2018 e 98.30 nel Q4 2018. Le letture annuali sono rimaste negative per tutto quel periodo, inclusi -1.49% nel Q3 2017, -1.20% nel Q4 2017, -0.81% nel Q3 2018 e -0.51% nel Q4 2018.

Il punto più basso del decennio è arrivato nel Q1 2019, quando l’indice è sceso a 97.70 e la crescita annuale era pari a -0.91%. Anche allora, però, il quadro non era quello di ribassi a cascata. Ci sono stati rimbalzi intermittenti, come l’aumento del 1.43% su base trimestrale nel Q2 2019 che ha portato l’indice a 99.10, ma il quadro generale era quello di un mercato alla ricerca di un pavimento più che di un’accelerazione al rialzo.

La svolta è arrivata nel 2020, ma il percorso è stato irregolare

Nella fase 2020-2021, il mercato è passato dalla stagnazione alla ripresa, e questo tipo di punto di inflessione è spesso più importante nelle serie nazionali dei prezzi delle case di qualsiasi singolo trimestre di forte crescita. L’Italia ha iniziato il 2020 con l’indice a 99.40 nel Q1 e una crescita annuale del 1.74%, già un dato più solido rispetto alla sequenza di fine anni 2010.

Il movimento più evidente è arrivato nel Q2 2020, quando l’indice è balzato a 102.40. In quel trimestre si sono registrati una crescita annuale del 3.33% e una crescita trimestrale del 3.02%, uno degli avanzamenti più forti in un solo passaggio dell’intera serie. Il rimbalzo non è però proseguito in linea retta: nel Q3 2020 l’indice è ridisceso a 99.80 con una variazione trimestrale del -2.54%, prima di stabilizzarsi a 100.00 nel Q4 2020.

Da lì, la ripresa si è ampliata. L’indice è salito a 101.10 nel Q1 2021, 102.80 nel Q2 2021, 103.90 nel Q3 2021 e 104.00 nel Q4 2021. La crescita annuale è salita al 4.11% nel Q3 2021 ed è rimasta al 4.00% nel Q4 2021. Questa sequenza conta perché, una volta che le serie nazionali HPI recuperano e mantengono quota 100 dopo una fase pluriennale di debolezza, spesso entrano in una fase di espansione più duratura di quanto suggerisse il precedente andamento discontinuo.

Il 2022 ha portato la crescita più rapida del decennio, poi lo slancio si è raffreddato

Nel periodo 2022-2023, l’Italia ha registrato i tassi di crescita annuale più forti del decennio prima di assestarsi su un plateau di crescita più contenuta. L’indice è salito da 105.70 nel Q1 2022 a 108.10 nel Q2 2022, con una crescita annuale accelerata dal 4.55% al 5.16%. La lettura del Q2 2022 è stata il maggiore aumento anno su anno dell’intera serie.

Successivamente, lo slancio si è attenuato. L’indice è sceso a 106.90 nel Q3 2022 e a 106.80 nel Q4 2022, mentre la crescita annuale si è raffreddata al 2.89% e al 2.69%. Nel Q1 2023, l’indice è rimasto invariato a 106.80 su base trimestrale e la crescita annuale era rallentata al 1.04%.

Nonostante ciò, il mercato non ha annullato la ripresa precedente. Si è invece stabilizzato su un livello più elevato. L’indice è salito a 108.80 nel Q2 2023, per poi mantenersi vicino a quel livello a 108.70 sia nel Q3 sia nel Q4 2023. La crescita annuale in quei trimestri è variata tra 0.65% e 1.78%. Per gli analisti, questo appare meno come un’inversione e più come una fase di consolidamento dopo la parte più rapida del ciclo rialzista.

Nel 2024 e 2025 l’indice ha raggiunto nuovi massimi

Nella fotografia del 2024-2025, l’indice dei prezzi delle case in Italia ha superato con decisione il precedente plateau e ha segnato nuovi massimi successivi. L’indice era a 108.50 nel Q1 2024, poi è salito a 112.00 nel Q2 2024 con un aumento trimestrale del 3.23%. Ha continuato a salire a 112.80 nel Q3 2024 e 113.50 nel Q4 2024, con una crescita annuale rafforzatasi dal 2.94% al 4.42% nel corso di quei tre trimestri.

L’avanzata è proseguita nel 2025. Dopo un lieve calo trimestrale a 113.30 nel Q1 2025, l’indice è salito a 116.40 nel Q2 2025, 117.00 nel Q3 2025 e 118.10 nel Q4 2025. La crescita annuale è rimasta solida al 3.93%, 3.72% e 4.05% negli ultimi tre trimestri del dataset.

Questo conta perché le fasi rialziste mature del mercato immobiliare diventano spesso più convincenti quando combinano nuovi massimi dell’indice con ripetute letture annuali positive, invece di dipendere da un solo trimestre eccezionale. L’ultima sequenza italiana corrisponde a questo schema: il mercato non è soltanto sopra il minimo del 2019, ma anche chiaramente sopra i livelli prevalenti intorno al 2016, 2021 e 2023.

Il quadro a 10 anni si legge meglio come un riassestamento seguito da una rivalutazione graduale

Lungo l’intera storia 2016-2025, l’HPI italiano mostra un mercato che ha trascorso diversi anni in lieve discesa, per poi ricostruire slancio per fasi fino a raggiungere un nuovo massimo di ciclo. È una chiave di lettura utile per i lettori, perché i cicli immobiliari di lungo periodo sono spesso definiti meno da crolli drammatici che dal tempo necessario a un mercato per passare dalla debolezza a un’espansione sostenuta.

I punti di svolta chiave sono chiari nei dati:

Alla fine della serie, il Q4 2025 rappresenta la lettura più alta dell’indice nel dataset, a 118.10. In una prospettiva di 10 anni, ciò lascia all’Italia una traiettoria definita non dalla volatilità, ma da un lungo arco di ripresa che alla fine si è trasformato in una chiara rottura verso nuovi massimi.

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Pubblicato: May 21, 2026