D’après les données Eurostat HPI jusqu’au Q4 2025, le marché immobilier français a traversé un cycle complet plutôt qu’une simple trajectoire linéaire. Les 10 dernières années montrent une longue phase d’expansion, une poussée de fin de cycle, puis un repli qui s’est atténué pour laisser place à un profil plus plat en 2025.
Une longue hausse a défini le marché avant la correction
D’après la trajectoire Eurostat HPI de 2016-2021, l’élément dominant a été la persistance : les prix ont continué à augmenter même lorsque les variations trimestrielles se sont brièvement adoucies. Ce type de progression prolongée est typique des marchés immobiliers matures, où les points de retournement n’apparaissent souvent qu’après plusieurs années de gains cumulés plutôt qu’après un seul trimestre faible.
L’indice s’établissait à 101.84 au Q4 2016 après une lecture initiale modeste de 102.36 au Q3 2016. En 2017, le marché s’est renforcé, l’indice atteignant 105.24 au Q4 et les taux de croissance annuels allant de 2.81% à 3.34%. En 2018, la tendance haussière s’est poursuivie, pour finir à 108.58, tandis que la croissance en glissement annuel est restée entre 2.79% et 3.17%.
Cette dynamique s’est maintenue en 2019, mais avec un élan légèrement plus ferme. L’indice est passé de 108.55 au Q1 à 112.69 au Q4, et la croissance annuelle s’est accélérée de 2.88% à 3.79%. En 2020, le rythme s’est encore intensifié : l’indice a progressé de 113.87 au Q1 à 119.27 au Q4, avec une croissance annuelle atteignant 5.84% en fin d’année.
L’accélération la plus forte avant le pic est intervenue en 2021. L’indice a grimpé de 120.15 au Q1 à 127.52 au Q4, tandis que la croissance en glissement annuel est restée au-dessus de 5.52% tout au long de l’année et a culminé à 7.05% au Q3. La dynamique trimestrielle a été particulièrement forte au Q3, lorsque les prix ont augmenté de 3.27% par rapport au trimestre précédent.
Le cycle a culminé en 2022 avant que le repli ne s’installe
D’après les relevés Eurostat HPI de 2022, le pic en France s’est concentré sur une courte fenêtre plutôt que de s’étaler sur plusieurs trimestres. Les cycles immobiliers culminent souvent de cette manière : la croissance annuelle peut encore paraître solide alors même que la dynamique d’un trimestre à l’autre commence à se dégrader.
L’indice a commencé 2022 à 128.60 au Q1, puis a progressé à 130.83 au Q2. Il a atteint son plus haut sur 10 ans à 134.34 au Q3, lorsque la croissance annuelle s’élevait encore à 6.53% et la croissance trimestrielle à 2.68%. Cela constitue le point culminant de la série fournie.
Mais le retournement est devenu visible dès le Q4 2022. L’indice a reculé à 133.50, et la croissance d’un trimestre sur l’autre est devenue négative à -0.63%. La croissance annuelle est restée positive à 4.69%, mais elle s’était déjà refroidie par rapport aux rythmes observés plus tôt dans l’année. En d’autres termes, le pic du niveau a précédé la pleine détérioration des comparaisons annuelles.
La correction de 2023-2024 a été large et parfois marquée
D’après les données Eurostat HPI de 2023-2024, la correction n’a pas été une simple hésitation sur un trimestre, mais une phase baissière prolongée. Sur les marchés immobiliers, une fois que la croissance annuelle passe sous zéro, l’ajustement devient souvent plus visible parce que la dynamique récente et les effets de base commencent à aller dans le même sens.
En 2023, l’indice a reculé de 132.32 au Q1 à 128.73 au Q4. La croissance annuelle a ralenti de 2.89% au Q1 à 0.68% au Q2, puis est devenue négative à -1.56% au Q3 avant de se creuser à -3.57% au Q4. Les relevés trimestriels ont également été faibles, avec des baisses de -0.88% au Q1, -0.45% au Q2, un bref rebond de 0.40% au Q3, puis une chute plus marquée de -2.66% au Q4.
La faiblesse s’est prolongée en 2024. L’indice est tombé à 125.96 au Q1 puis à 125.68 au Q2, le point le plus bas du jeu de données après le pic. La croissance annuelle s’est établie à -4.81% au Q1 et -4.59% au Q2, montrant que le marché restait nettement en dessous des niveaux de l’année précédente. Un certain soulagement est apparu au Q3, lorsque l’indice est remonté à 127.64 et que la croissance trimestrielle est redevenue positive à 1.56%, mais le Q4 a de nouveau reculé à 126.28 avec une variation trimestrielle de -1.07%.
La phase de correction se lit le plus facilement dans la séquence des taux annuels : de 7.13% au Q2 2022 à 4.69% au Q4 2022, puis à 2.89% au Q1 2023, 0.68% au Q2 2023, avant de passer en territoire négatif à partir du Q3 2023. Cette progression marque une transition claire de la surchauffe au repli.
2025 ressemble davantage à une stabilisation qu’à une nouvelle accélération
D’après les relevés Eurostat HPI de 2025, la France est sortie du déclin net, mais pas entrée dans une nouvelle phase de forte croissance. Ce profil plus plat est courant après une correction immobilière, lorsque le marché reconstruit d’abord sa stabilité avant qu’un mouvement directionnel plus marqué n’apparaisse.
L’indice s’établissait à 126.54 au Q1 2025 et restait inchangé à 126.54 au Q2. Il a ensuite progressé à 128.48 au Q3 avant de se replier à 127.56 au Q4. La croissance annuelle est revenue en territoire positif tout au long de l’année, à 0.46% au Q1, 0.68% au Q2, 0.66% au Q3 et 1.01% au Q4.
Les variations trimestrielles racontent la même histoire d’un élan limité. Le Q1 a affiché 0.21%, le Q2 est resté stable à 0.00%, le Q3 s’est amélioré à 1.53%, et le Q4 a rechuté à -0.72%. Cela contraste nettement avec les gains trimestriels plus forts observés pendant la phase de hausse en 2020-2022, lorsque plusieurs trimestres dépassaient 1.00% et qu’un trimestre avait atteint 3.27%.
Le point important pour les lecteurs de long terme est que le marché n’est plus aux plus bas de 2024, mais qu’il reste aussi en dessous du pic de 2022. La dernière lecture de 127.56 se situe au-dessus de la zone de creux observée au premier semestre 2024, mais sous le sommet de 134.34 enregistré au Q3 2022.
Points de retournement clés du cycle HPI sur 10 ans en France
D’après l’ensemble de la série Eurostat HPI du Q3 2016 au Q4 2025, la manière la plus claire de lire le cas français passe par les points de retournement plutôt que par le bruit trimestre par trimestre. Pour les acheteurs et les analystes, ces points d’inflexion comptent davantage que toute lecture isolée, car ils montrent quand un marché est passé de l’expansion à la correction, puis à la stabilisation.
| Point de retournement | Valeur |
|---|---|
| Point de départ, Q3 2016 | 102.36 |
| Fin d’année avant l’accélération, Q4 2019 | 112.69 |
| Fin d’année de forte hausse, Q4 2021 | 127.52 |
| Pic du cycle, Q3 2022 | 134.34 |
| Point bas de la correction, Q2 2024 | 125.68 |
| Dernière lecture, Q4 2025 | 127.56 |
La séquence est simple. La France a passé plusieurs années dans une expansion mesurée, est passée à une hausse plus rapide en 2020-2022, puis est entrée dans une correction qui a duré pendant une grande partie de 2023 et jusqu’en 2024. En 2025, les données montrent un marché stabilisé, avec de faibles taux de croissance annuels positifs remplaçant les reculs plus marqués observés un an plus tôt.
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Publié: May 12, 2026